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二手房貸款出問題交易不成退傭金嗎

發布時間 : 2018-04-09 16:18:23

近日鏈家地產通過朋友圈、報紙發送微信廣告，稱交易不成，傭金全退，廣告上列舉的情形例如社保斷交，貸款問題，無法過戶所導致的交易不成，傭金可全退，這個廣告似乎完全顛覆了目前中介行業通行規則——中介傭金分步交割，少部分買家更是交易完成收樓后才支付傭金。盤源產權問題，買家資格審核，貸款資格一般都是前置審核，目前出現較多的是貸款成數不足或利率上浮過高所引發的糾紛。對于交易不成，傭金該不該給的問題，這也是中介與買賣雙方官司頻生的主要原因，通常中介都主張居間代理在買賣雙方簽約一刻即已實現，因此中介費還是要交，因此也屢屢出現交易不成中介追傭的訴訟或仲裁案件。鏈家網負責人鄧勁翔表示，他們正是看到客戶的“痛點”——交易不成，需要承擔相關責任，本身已非常痛苦，他們不希望因追傭而造成客戶痛上加痛，因此決定讓出自身的一點利益，減少客戶交易不成的損失。

不過，交易“撻Q”，中介傭金可全數退回，買賣雙方就可全身而退嗎？資深行業人士表示，一旦交易不成，矛盾焦點并不是中介與買賣雙方的追傭問題，而是買賣雙方對合同解除、違約責任認定以及違約金計算的爭議，以一筆樓款為400萬元的交易為例，傭金2個點，中介費為8萬元，簽約交10%，樓款為40萬元，如果交易不成，無論是沒收定金還是雙倍退定，以及按日支付總樓款0.05%的違約金，交易不成的金錢損失遠超過退回的中介費。至于因交易不成而產生的時間成本和因樓市變動而造成的損失，更是不可估量。行業人士認為，鏈家地產此舉無疑將加重自身對交易雙方資格審核的責任，但由于交易過程還是會產生諸多不可預見的風險，交易雙方還是應該審慎做出決定。

鏈家地產：目前有4宗交易退傭，原因各有不同

廣州鏈家地產客服部經理陳偉娟告訴記者，“交易不成，傭金全退”這個服務承諾在去年12月20日推出，至今為止共發生4宗的退傭個案，若全額收傭，傭金總計18多萬元，他們一共退回8萬多元傭金，余下10多萬元的傭金也不再追收。

據介紹，這四宗交易不成的原因涵括了時下交易不成功的各個方面。第一宗交易是買家貸款審批下來的貸款成數不足，無力現金湊齊差額補足樓款；第二宗交易則是涉及稅費優惠，業主一開始稱是“滿五”“唯一”，后來到交稅階段才是家庭成員另有一套住房，不符合稅務優惠，由于樓價較高，無法就稅費負擔達成一致而解約；第三宗交易則是客戶對房屋素質尚滿意，但是后來在過戶時得知土地年限剩余不多，因此提出解約；第四宗則是買家從別人處得知房屋曾出現非正常死亡的事件，雖然經紀從公安、新聞報道等多處都無法確證相關事實，最終買家堅持提出退房。

陳偉娟表示，買家提出解約，他們經紀和客服協調的時間短則一兩周，長則兩個多月。退傭的部分會出現在買賣雙方與中介一起商定的解約協議中，鏈家地產也在協議中承諾不再追傭。至于買賣雙方的違約責任，陳偉娟表示，一些交易的業主全退買家的樓款，其他交易的業主則沒收部分樓款，退回部分定金。

在鏈家地產刊出“交易不成，傭金全退”的全版廣告后，一位鏈家地產經紀在朋友圈發放消息，試圖進一步厘清傭金全退的前提條件，稱必須是在簽約48小時內全額繳交代理費，才可以獲得“交易不成，傭金全退”的待遇。為此，記者向鏈家地產求證“交易不成，傭金全退”是否必須一步到位全額交傭才可享受相關待遇。鏈家網負責人鄧勁翔向記者表示，在“交易不成，傭金全退”服務承諾剛出臺時，他們曾經有相關的規定，但后來已取消服務承諾的前置條件，只要交易不成，之前交的傭金全退，未交的傭金也不會追。

中介借此顛覆行業規則，意欲何為？

交易不成，傭金全退，看起來無論是各付各稅（費）還是買家全付，這對于買賣雙方來說都是大好事，中介是活雷鋒“硬啃”損失，這種模式在強調各方承擔相應的權利義務，遵守契約精神，慎重對待涉及大宗金錢的合同里，是不是過于兒戲？

律師張旭鋒對記者表示，目前樓市調控政府較復雜，“限購、限貸、限價、限售、限商”，這些層出不窮的樓市新政，在客觀上加大了房地產經紀機構作為居間方的告知、審慎審查義務，購房資格的審查與告知、貸款條件的預審與告知等，而這些義務履行與否、履行的是否全面妥當，對于傭金的收取是有關系的。中介的承諾無疑將加重了自己的審核義務，勢必會加大自己的審核力度，因為關系到自己的切身利益，想必會進一步嚴格把關。

資深按揭業人士鄭大源認為鏈家地產這一舉措是社會發展非常良好的一步，值得鼓勵。要實現這點，中介公司必須要加強培訓，在簽約之前就有嚴格的審核告知義務，所以這個不但不是兒戲，而是慎重，在審核過程中也能及時發現交易存在的隱患；當前的中介服務模式以結果為導向（簽訂買賣合同），只要簽訂了買賣合同就可以收取中介服務費。鏈家地產這個模式則是變成了以過程為導向，肯定對中介的服務提出了進一步的要求。

一位匿名中介人士表示，交易不成，傭金全退，有可能誤導消費者“頭腦發熱”入市，以為不需要負責任。他們在實際操作中，對于交易不成的案例，一般都非常難追傭，傭金絕大部分會出現“爛尾”，而且更重要的是，傭金只是交易不成的一個副作用而已，“大頭”在于違約責任和因此而產生的違約金，這部分的責任遠超傭金，在買家違約而導致交易不成的案例里，業主幾乎100%不退定，因此買家損失將可達樓款的10%，而傭金不過是1%~3%而已。

市民楊小姐去年“一買一賣”，在售出東風廣場房屋時她是賣家，收取實收價，不過她看到買家的確在簽約后就交傭金。隨后她購入珠江新城一個近千萬元的三房單位，由于當時業主需贖契，她擔心交易時間過長，堅持必須要到收房后才支付傭金，中介公司也同意她的要求。她于去年4月份簽約，到5月底收樓后才全額支付傭金。她認為鏈家地產這個措施，如果必須全額給足傭金才可享受，那鏈家也占用客戶的傭金兩三個月；如果分步交傭也可享受退傭，的確可增強客戶的信心。

匿名的地產人士與張旭峰律師都認為鏈家地產是“噱頭”，在于制造一個賣點，展示自己：夠專業、講誠信、有擔當，這對于客戶來說還是很有一些吸引力的，當然實際效果如何，還要看市場的檢驗。而鄭大源認為買賣雙方變成“小白”，本身是市場發展的趨勢，是良性的發展，因為專業的事情交給專業的人士辦理，每個人做好自己的事情即可，省心省力的享受他人服務是合理的。他認為鏈家新招最大的好處是增加了交易雙方的信心，可以借此擴大交易份額。對于中介公司來說，則可以倒逼中介規范操作，減少糾紛，以防損害中介公司的聲譽，有利于建立中介負責任的形象。

交易不成，貸款到底有哪些責任需要承擔？

據了解，對于違約責任，廣州市存量房買賣合同（俗稱網簽合同）的第十條就對交易不成的違約責任進行了約定。該合同第十條具體如下：1.甲方不按本合同約定將該房地產出售給乙方的，應當向乙方支付違約金，違約金為該房地產成交價的10%，并退回乙方已付的全部費用。2.乙方不按本合同約定買入該房地產的，應當向甲方支付違約金，違約金為該房地產成交價的10%。在該示范合同，沒有提到交易不成的具體原因，是主觀的還是客觀，還是由于買房資格認識誤差被迫取消交易。如果發生了這種情況，就是很大的糾紛了，通常情況下，建議交易雙方和中介一起溝通，因為這種違約責任不是買家的蓄意違約，如果業主非要追究買家的違約責任，或者中介非要收取中介服務費，則可以酌情收取，但是通常不會全額收取違約金的。

律師張旭鋒表示，除可按照存量房買賣合同的違約條款約定，買賣雙方也可自定違約條款以及違約責任，具體表述如“X方未能按照本合同第X條約定支付房款/交付房屋的，應當每日按未付房款/總房款0.05%的標準向X方支付違約金，逾期超過X日仍未支付的，X方有權解除合同”。